民泊物件探し方は?購入やおすすめサイトを紹介!

この記事では、「民泊物件の探し方」をテーマに、購入やおすすめサイトについて紹介します。

鳩子も1軒目を立ち上げる前は、みんなと同じように不安、疑いを持っていました。

記事を読むことで、民泊への不安や疑いが解消され、物件の探し方で大切なこともわかります。

鳩子の体感では「民泊が成功するかどうかは、物件で8割決まる」という感覚です。

物件探しで失敗しないために、丁寧に説明していきます。

民泊物件の探し方

民泊を始めるとき、ゲストが宿泊する物件は自分が所有する物件でも、借りている物件を又貸ししても大丈夫。

鳩子の初めての物件は、戸建ての賃貸で、自分もいっしょに住みながら民泊に貸し出していました。

もちろん、ゲスト（旅行者）と同じ環境で過ごしたくない人は、いっしょに住む必要はないですよ。

物件を探すときの考え方を2つ紹介します。

• 民泊物件は購入？賃貸？
  
  
• 民泊物件のエリア選び

民泊物件は購入?賃貸?

鳩子流の民泊ビジネスでは、物件は賃貸物件でやります。

「転貸許可物件」という又貸しOKの物件を借りて運営するスタイルです。

初期費用は、50万〜150万円程度からはじめられます。

又貸し（転貸許可物件）で始めるメリット

初期費用が抑えられる。

状況が芳しくないとき、自分に民泊ビジネスが合わないときは撤退がしやすい。

撤退しても、人生で致命的な失敗にはならない。

副業勢は、会社員であることが賃貸契約で信用になる。

又貸し（転貸許可物件）で始めるデメリット

大家さんの民泊許可（転貸承諾書）がないと、民泊が営業できない。

物件を購入して始めると、賃貸でのメリット・デメリットが逆転します。

民泊物件のエリア選び

民泊物件のエリア選びで重要な視点が6つあります。

• 自分の生活圏内で探してみる！
  
  
• 観光スポットや地域のターミナル駅を起点に考える！
  
  
• 駅近であること以上に大切なこと！
  
  
• 物件のある自治体の方針チェック！
  
  
• 用途地域の確認！
  
  
• 民泊ポータルサイトでエリアのリサーチ！

この視点が抜けていると「民泊が続かない」「民泊が始められない」という事態になりかねません。

失敗しないために、一つひとつチェックしていきましょう。

①自分の生活圏内で探してみる！

まずは自分の生活圏内で物件を探すことをオススメします。

軌道に乗るまで支出を抑えようと思うと、1軒目はゲストのチェックアウト後の清掃やトラブル対応を自分でやっていく人が多いことでしょう。

自分の生活圏から離れた物件だと、会社勤めの副業勢には負担がかなり大きくなります。

背伸びをせず、自分ができる範囲内、予算の範囲内で探すことが大切です。

鳩子は自宅から電車などを使って30分程度でいける範囲を目安にしています。

都内なら近隣3区程度や通勤、生活圏ルート周辺も候補に探すといいですね。

東京在住で「沖縄が稼げそう！」と、人気観光地で唐突に立ち上げる人もいますが、撤退する人が多いです。

遠隔地でやると代行業者さんにお願いすることになって、黒字にするのも難しいことが理由です。

②観光スポットや地域のターミナル駅を起点に考える！

自分の生活圏内で探す中で、次に考えることは交通の便。

一番の理想は人気の観光スポットからそれほど遠くないところです。

できれば、電車の乗り換えが少なく行ける駅や乗り換えがしやすいターミナル駅の近くがいいですね。

自分の住む地方・周辺エリアの中で、人気スポット、ターミナル駅、空港などへのアクセスを意識してみてください。

③駅近であること以上に大切なこと！

駅近であること以上に大切なこと、それは「最寄駅から民泊までのアクセス」です。

一般的な物件では駅近が優先されるけど、民泊物件では初めてでも辿り着けるわかりやすさがとても重要。

多くの海外ゲストは、土地勘のない日本で、スーツケースを引きながらスマホの地図を頼りに民泊に向かいます。

入り組んだ複雑な道順の物件は、駅近でも不安やイライラを招いて「場所がわからない」とクレームがきます。

新しいゲストがくるたびに、ホスト（自分）が道案内なんてやってられません。

しかも「道がわかりづらい」って民泊へのレビューも悪くなります。

なるべくゲストのストレスを増やさず、イレギュラー対応を増やさないために、どうしたらいいか考える視点が大切です。

④物件のある自治体の方針チェック！

自分にとって、とてもいい条件の物件があっても気をつけてください。

自治体によって民泊への対応がぜんぜん違うからです。

「上乗せ条例」と呼ばれる自治体独自に定めているルールが原因です。

あきらかに自分が狙う物件の自治体が民泊にネガティブなら、近隣の自治体で探すのも選択肢です。

＼自治体の対応をチェック／

⑤用途地域の確認！

エリアの面から、もう一つ気をつけることは「用途地域」についてです。

用途地域とは･･･
都市計画法に基づいて、計画的なまちづくりのため用途別にエリアを区分したもの

民泊営業に好ましいエリアはこちら。

民泊新法では、工業専用地域での営業は不可。

ホテルや旅館が禁止されている住居専用地域などの地域で、営業することはできます。

ですが、自治体で上乗せ条例を作っていることが多く、民泊には不向きな地域といえます。

学校が林立する「文教地域」や保育施設が近い区域は民泊を認めていない自治体もあります。

自治体のルールを調べることが重要です。

「自治体名 + 用途地域」でネット検索すると調べられます。

民泊に慣れた不動産の仲介業者や自治体を管轄する保健所でも教えてもらえます。

⑥民泊ポータルサイトでエリアのリサーチ！

「自分が民泊をやってみようとするエリアに、どれくらい海外ゲストが泊まりに来るのか」を調べましょう。

まずは、airbnbなどの民泊のプラットフォームで、次のことを調べるといいですよ。

希望するエリアにすでにある物件を調べます。

同一エリアに4〜5軒以上あれば、集客しやすい場所といえます。

ほとんど表示されなければ、需要がないか、上乗せ条例などで営業が難しいでしょう。

希望エリアの民泊の予約状況・単価・宿泊人数を調べます。

特に「単価 × 人数」は重要！

このリサーチで、狙うエリアが1ヶ月で どれくらいの収入が上がるか、だいたいの予想がつきます。

そこから物件を借りるときの家賃の目安もわかってきますね。

宿泊料金の格安エリアはマナーの悪いゲストが利用して、面倒ごとが多くなることも･･･。

エリアとして極端に安いところは、オススメしません！

民泊物件の探し方3選

民泊物件を探すとき、一番ハードルが高いのは「集客が見込めるエリアで、自分の手が届く範囲の家賃の物件を見つけること」です。

一般的な賃貸物件を手当たり次第に探しても、うまくいきません。

鳩子流の民泊物件の探し方を3つ紹介します。

民泊物件だけの賃貸物件ポータルサイト

東京や大阪などの都市部では「転貸許可物件」専門の賃貸物件ポータルサイトがあります。

サイトで紹介されている物件は、オーナーとの交渉などの手間が省けます。

鳩子も民泊物件に特化したサイトから何軒か借りています。

ここ最近、民泊需要が高まってきて、いい物件はネットに上がった瞬間に買い手が決まってしまう状態です。

面倒な手間が済んでいる物件だから、手数料や賃料が割高なこともあります。

転貸許可物件とは･･･
大家さんの転貸許可がすでにあり、民泊に利用できる物件のこと。

一般向け賃貸住宅ポータルサイト

2つ目の探し方は、一般賃貸住宅のポータルサイトです。

皆さんも賃貸物件を借りるとき、お世話になった方もいるのではないでしょか。

一般向けの賃貸住宅サイトで紹介されている物件は、民泊を認めていないケースがほとんどです。

とはいえ、あきらめていては、いい物件には出会えません。

こんな表記があると、他の物件より民泊がOKになる可能性が高いですよ。

外国人可

店舗・事務所OK

フリーレント（一定期間、家賃が無料）付き

物件が掲載されてから数ヶ月が経過しているけど、借り手がつかなくて苦労していそうな物件を狙って問い合わせるのも一つです。

自治体の住宅宿泊事業 届出住宅一覧

3つ目の探し方は、自治体が公表している「住宅宿泊事業 届出住宅一覧」から探す方法です。

参考に、新宿区のホームページに掲載されている「住宅宿泊事業 届出住宅一覧」を載せておきます。

新宿区の「住宅宿泊事業 届出住宅一覧」はこちらをクリック！

この一覧を見ると、自治体で営業している民泊がすべてわかります。

ポイントは、同じ建物に複数の民泊施設が登録されている物件です。

鳩子もやった、同じマンションで物件を増やしていった方法で、「民泊マンション」と呼ばれています。

大家さんがすでに民泊を認めている

空き部屋があれば、すぐに転貸許可を出してもらえるような条件が揃っている

他の住民も民泊ゲストが来ることに慣れている

消防設備がすでに設置されていることが多い

「民泊マンション」は参入がしやすく、初めての民泊運営には扱いやすい物件でオススメ！

民泊物件の探し方まとめ

民泊物件のエリアを考えるときの心得や物件の探し方3選を説明してきました。

重要なポイントをおさらいしましょう。

初期費用やリスクを抑えるため、賃貸ではじめましょう。

民泊エリアを考える前提条件を踏まえ、物件を考えている地域やポータルサイトをリサーチしてみてください。

毎日、地道にチェックしていると民泊の知識が増えていき、よい物件と出会える可能性が広がります！