このブログ記事では、民泊の始め方・やり方を簡単6ステップにわけて解説しています。
- 民泊を始めたいけど、何から始めたらいいか わからない人
- 民泊に興味がある人
- 副業を探している人
解説するのは、民泊をはじめたら社長より稼いでしまった副業OL「ぽんこつ鳩子」です。
鳩子が民泊を始めたときは、2018年 民泊にかんする法律（民泊新法）がスタートしたばかりでした。
みんな手探りで準備や運営していた時期です。
鳩子が知りたかったことや教えてもらいたかったことをブログ記事にまとめました。
いっしょに民泊を始めるための簡単6ステップを見ていきましょう。
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民泊の始め方6ステップ
民泊を始めるまでの仕組みはシンプル！
全体の流れは 以下のとおりです。
物件探しは総力戦
保健所と消防署に事前相談
必要書類を提出
「売れるお部屋」を作る
予約率は写真次第
airbnbへの登録
民泊を営業できる物件と初期費用50〜150万円くらいあれば、やり方は簡単。
会社勤めをしながらでも準備できて、意外と始めやすいです！
鳩子も会社員をしながら準備、運営しているから、体験談でもあります。
それでは、一つひとつやり方をチェックしていきましょう。
ステップ1|転貸可能な物件を見つける
民泊は、物件がないとはじまりません！
民泊物件は、大家さんから転貸許可をもらっている必要があります。
転貸許可物件とは･･･
大家さんから又貸しする許可をもらっている物件のこと。
虚偽の届出をしたり、届出のない状態で営業したりする運営者は、最大6ヶ月の懲役、もしくは100万円以下の罰金。
絶対に無断で又貸ししちゃダメですよ！
- 民泊物件だけの賃貸物件ポータルサイト
- 一般向け賃貸住宅のポータルサイト
- 自治体の「住宅宿泊事業」 届出一覧」
①民泊物件だけの賃貸物件ポータルサイト
東京や大阪など都市部を中心に、転貸許可がある物件を紹介しています。
手数料や賃料が一般的な物件に比べて高いことも。
いい物件ほど、ネットにアップした瞬間に買い手がつきます。
②一般向け賃貸住宅のポータルサイト
掲載されている物件のほとんどが民泊を認めていないから、問い合わせからスタート。
「外国人可」「店舗・事務所OK」「フリーレント（一定期間、家賃が無料）付き」と表記がある物件は転貸許可がもらえる可能性が高いです。
数ヶ月経っているのに借り手がつかない物件に交渉するのもアリ。
「何ヶ月も空き部屋を放置するより、転貸許可を出して民泊OKに」と考える大家さんも徐々に増えています。
地元の情報が集まる掲示板サイト「ジモティー」にも不動産を扱うページがあります。
③自治体の「住宅宿泊事業 届出一覧」
「 自治体名 + 住宅宿泊事業 届出一覧 」でインターネット検索すると見つかります。
自治体に登録されている、すべての民泊施設を見ることができます。
同じ建物の中で、いくつも民泊の登録がある物件に気づきましたか？
「民泊マンション」と呼ばれる、同じマンション内で民泊物件を増やしている場所です。
民泊マンションのメリット
空き部屋があれば、スムーズに転貸許可を得たり、消防署や保健所での手続きもラクになることが多いですよ。
はじめての民泊運営には、オススメな物件！
＼物件探しを解説している、この記事も読んでね／
ステップ2|事前相談･消防設備工事
物件に目星がついたら、次は保健所への事前相談にいきます。
あわせて、安全面の確保に必要な消防設備を消防署で確認します。
焦って事前相談を怠ると、こんなことが…
保健所や消防署で確認することで、これらの「知らなかった」を「検討材料」にできます。
「ステップ2|事前相談･消防設備工事」と「ステップ3|保健所への届出」の流れは以下のとおり。
見込みのありそうな物件が見つかったら、保健所と消防署に契約前の事前相談の予約を入れます。
保健所での事前相談にはマイソクが必須！
民泊に必要な設備「キッチン・浴室・トイレ・洗面所」を確認してもらいます。
マイソクとは･･･
住所や用途地域、物件の概要、間取り図、契約情報などがまとめられたチラシのこと。
物件検索サイトの掲載図面を持っていってもOKです。
自治体によって解釈が異なったり、ルールがケースバイケースのことが多いので、自己判断は禁物です。
契約前にマイソクや図面を持って、保健所に事前相談します。
消防署では消防設備を確認です。
消防設備は、条件によって求められる設備が変わってきます。
ちなみに、消防設備のハードルの高さは以下のとおり。
民泊を運営するために必要な、最低限の消防設備4点セットはこちら。
事前相談をしたら、必ず「事前相談記録書」をもらってください。
自治体によっては、消防署への届出をして立入検査に合格した時に交付される「検査結果通知書」の提出を求められる地域もあります。
消防署での事前相談を終えた証に「事前相談記録書」に確認印をもらったら、保健所に届け出です。
消防設備面もクリアできるようなら、物件の賃貸契約も進めていきましょう。
一方、消防設備の設置費用が予算を上回るケースなどは、「縁がなかった」ときっぱりあきらめることも大事。
気持ちを切り替えて、物件を探していきましょう!
ステップ3|保健所への届出
「保健所への届出」は、消防設備の工事と並行して進めることになります。
必要な書類の一覧がこちら。
上は法人の提出書類。
下は個人の提出書類。
数が多くてギョッとする人もいるかもしれませんが、大変な作業ではありません。
わからないことは保健所に確認すれば、教えてもらえるから安心してください。
鳩子が書いた「民泊1年生の教科書」でも詳しく説明していますし、下のサイトも参考になります。
提出書類の中で「（8・9）転貸承諾書」と「（10）区分所有（マンション）の場合、規約の写し」は要注意。
「（8・9）転貸承諾書」は、書面の中で「住宅宿泊事業を行うこと」に触れていない場合、民泊許可が得られないことがあるから注意してください。
「（10）区分所有（マンション）の場合、規約の写し」は、必ず早い段階で確認してください。
届出をクリアすると、民泊の届出番号の通知、「住宅宿泊事業届済」と書いてある標識ステッカーが保健所から交付されます。
通知と標識をゲットして、初めてairbnbに登録できます。
ステップ4|インテリア･備品をそろえる
「売れるお部屋」を作るために、ゲスト（宿泊者）の客層を設定し、ターゲット好みの部屋を作っていくことが王道です。
鳩子がはじめた時は「海外からの長期滞在の旅行者」をメインターゲットに設定して「暮らすように泊まれる」スタイルの部屋を作っていきました。
長期休暇に来日するゲストから、自分の民泊を選んでもらえるようビジネスホテルと徹底的に差別化しましょう！
鳩子の部屋は、リビングをイチバン重要視しています。
広くて明るい清潔感のあるお部屋もゲストが求めているポイント!
家具や寝具、タオル、調理器具などの小物・生活雑貨なども清潔感を重視しています。
家具や家電は、コストを抑えるためにフリマサイトや「ジモティー」でかき集めました。
ステップ5|お部屋の撮影
お部屋の写真次第で予約率は変わります！
お金をかけてでも、プロのカメラマンにお願いすることがオススメ。
撮影をお願いするときは、とにかく「明るく少しでも広く見えるように撮ってください」とお願いするとです。
部屋だけでなく、設備やアメニティも忘れず撮ってもらってください。
鳩子が実践している大事なことがあって、昼だけじゃなくて、夜のイメージも撮っています。
ゲスト（宿泊者）は、ほとんど日中は外出していて、夜に部屋に帰ってくる生活。
帰ってきてから、落ち着いて過ごせるイメージが提供できたらいいですね。
繰り返しますが、写真のセンスで予約率は変わります！
ステップ6|民泊予約のサイトに掲載
物件の契約、保健所関連への届出、お部屋作りに撮影が終わったら、airbnbに登録しましょう。
世界最大級の民泊サイト「airbnb」をオススメする理由は下記のとおりです。
- 手数料が3%と格安
- 他サイトは10%以上
- 民泊に特化した予約サイト
- トラブル対応や問い合わせは日本法人が対応
- アプリが優秀で、いろいろな手間が省ける機能付き
ゲストにとっても、ホストにとっても神サイトです。
登録内容はゲストに「暮らすように泊まれる」スタイルが伝わる案内文や写真を掲載していきましょう。
鳩子はairbnbに登録したその日から予約が入って、なかには翌日から宿泊した人もいました。
今でも集客はairbnbだけでやっています。
＼airbnb登録方法の記事もあわせて読んでね！／
民泊のやり方は簡単！
民泊のやり方は意外と簡単です。
民泊で一番時間がかかる、物件探しや自治体の情報はネットで調べられます。
他のホスト（運営者）の情報を参考に、売り上げや料金体系、部屋のレイアウトなど参考にし放題。
一方、初期費用が50〜150万円くらい必要なことや物件探しや届出、部屋の準備など労力はかかります。
だからこそ、民泊をする人は少ないので、ライバルが限られています。
稼げるチャンスが広がっている穴場の副業なんです。
ワタクシが書いた本やコミュニティもフル活用してください。
民泊をもっと簡単にするやり方
資金にゆとりがあるなら、プロにお任せするのも一つ！
「ちいさくはじめる」ことをイメージして、自分で届け出をしたり、部屋のインテリア・備品をそろえたりするよう伝えてきました。
でも、外注って方法もアリです。
しかも、専門家に頼むことで自分の時間が増えたり、ワンランク上のクオリティを求めることができます。
- 保健所への届出行政書士
- お部屋づくりインテリアコーディネーター
- お部屋の撮影カメラマン
①保健所への届出
鳩子のオンラインサロンのなかで、新たに民泊をはじめるとき、自分で届出をする人は5人に2人くらいです。
行政書士さんにお願いする人って意外と多いですね。
②お部屋づくり
予算を伝えると、範囲内で全体を考えてくれたり、家具や家電、小物類を選んでくれたりします。
鳩子のお願いしているインテリアコーディネーターさんの費用は、１部屋あたり8万〜10万円くらいです。
予算に合わせて、ワンポイントでプロの手を借りるのもオススメ。
③お部屋の撮影
お部屋の撮影だけは「必要経費」として、プロのカメラマンにお願いすることをオススメします！
明るく、少しでも広く見えるように、物件専門のカメラマンさんに依頼しましょう。
民泊営業を始めてからも簡単
民泊の始め方はシンプルに簡単6ステップでできたけど、民泊営業を始めてからは、もっと簡単です。
「予約を受ける・チェックイン/チェックアウト・掃除」を繰り返すだけ。
予約はairbnbで勝手にゲストが申し込んでくれるから、問い合わせへの返信でOKです。
チェックイン/チェックアウトもairbnbがしてくれます。
掃除も清掃業者に外注もできます。
究極、民泊は「予約・チェックイン/チェックアウト・掃除」の3つをグルグル回していくほど、収入が得られる仕事なんです。
民泊の始め方6ステップまとめ
このブログ記事では、民泊の始め方を6ステップにわけて解説してきました。
さいごにもう一度、振り返ってみましょう。
- 転貸可能な物件を見つける
- 事前相談･消防設備工事
- 保健所への届出
- インテリア･備品をそろえる
- お部屋の撮影
- 民泊予約のサイトに掲載
民泊はすごくシンプルで、簡単に始められます。
民泊を始めるのに試験も資格も必要なくて、やり方さえ知っていれば誰でもできることはわかってもらえたと思います。
慣れないことは大変に感じたり、わからないことで不安になることもあるでしょう。
ですが、調べたり、携わってくれる人に聞いていくことで進めていけます。
ワタクシに聞いてくれてくださってもいいですし、本やブログを読んでいただいても大丈夫です。
同じステージで民泊立ち上げを目指す人向けに「令和の民泊サロン」もございます。
いっしょに民泊への一歩を踏み出していきましょう。
