この記事では、海外不動産での民泊の始め方とメリット・デメリットを解説しています。
海外で事業を考えている人にとって、不動産はとても魅力的。
不動産を売って売却益を得るのも一つの方法ですが、空き物件を運用して収入を得ることもできるんです。
海外不動産の空き物件活用方法として民泊が挙げられますが、海外民泊では次のような悩み事も。
- 海外不動産で民泊の始め方や運用方法は？
- 海外での民泊で発生するコストは何？
- 海外民泊のメリット・デメリットが知りたい
そこでこの記事では、海外不動産での民泊のやり方はどうするのか、メリットやデメリットも合わせて解説していきます！
副業で民泊14軒、シェアハウス4軒を運営する鳩子が解説！
海外不動産で民泊の始め方
海外で民泊はできるのかな？海外民泊をしてみたい！と悩んでいる人は多いはず。
そこでここでは海外での民泊の始め方を解説します。
海外不動産で民泊を始めるときの手順をざっくりまとめると以下の通りです。
①空き部屋を探す
まずは空き物件を探すところから始めます。
その国・地域の観光地や公共交通機関とのアクセス、近くの店の有無など、ゲストが来る場所かどうかなどを念頭に置いて探しましょう！
慣れていない土地では家探しに時間がかかると思いますが根気強く探しましょう！
②自治体に届出し、許可を得る
部屋が見つかればその地域の自治体に民泊運営の届出に行きます。
届出を受理し、審査の結果許可を得ることができれば民泊運営を開始することができます。
また、運用中でも営業日数や一度の宿泊者数、食事場所の制限、毎年の許可を取り直す義務など、日本よりも手間がかかることがあります。
民泊に前向きな国、規制が厳しい国など様々です。物件がある国や自治体のルールを必ず確認しましょう。
③必要な設備・間取りの確保、規制を守る
海外では不法滞在や不法賃貸に対する取締りが厳しいことがあります。
民泊においても日本よりも規制が厳しい場合があり、国や自治体によっては運用開始時に次のことを求められます。
- ベッドルーム、キッチン、部屋の広さの確保
- 近隣住民への告知
- 短期間の貸し出し規制
- 物件の所有者による直接の届出
もちろん、自治体から民泊運営の許可を貰う時点で部屋の設備や間取りなど、一定の条件はクリアしているはず。
ただ、貸し出し期間の規制や告知義務など、運営開始前後に対応が必要な規制もあるので注意しましょう。
許可を得たことで安心しきらないようにしましょう！
④民泊運用会社に依頼する
詳しくは後ほど解説しますが、海外での民泊運営は運用会社に委託することがほとんどです。
清掃や備品の買い足しのために毎回飛行機で海外まで…とは行きませんよね。
自分で管理するのは難しいため、清掃や問い合わせの対応などは基本的には地元の運用会社に委託することになります。
もちろん、委託手数料が必要になりますが、海外での民泊では必要な出費です。
万が一委託料が高すぎる！という場合は、民泊ではなく賃貸運営への方針変更も選択肢としてはアリです。
海外民泊の運用方法と発生するコスト
海外での民泊は日本国内の場合とは異なり、自分で管理するのが難しいですよね。
また、発生するコストも日本とは違う点が出てきます。
ここでは海外民泊に特有の運用方法やコストについて解説します。
海外民泊の運用方法
海外での民泊を考えている人は「民泊を始めたとしても自分が日本にいるから海外の物件の管理は難しい」と感じるはず。
海外民泊の運用は民泊代行に依頼することが一般的です。
- 民泊サイトへの物件の掲載
- ゲストの集客、やり取り
- 物件の清掃、修繕
国や業者により微妙な違いはありますが、代行可能な業務は日本の代行業者とほとんど同じです。
民泊代行について詳しく知りたい人はこちらの記事を参考にしてください。
外国語でのやり取りが不安な人は、その国の代行業者を利用する方が安心ですね。
ちなみに、海外での民泊代行業者に支払う代行手数料は民泊収益の30%が相場です。
発生するコスト
海外不動産の民泊では次のコストが発生します。
- リフォーム費用
- 家具・家電費用
- 備品購入費
- 運用手数料
- 家賃・共益費
- 所得税
この中でも「リフォーム費用」「所得税」には注意しましょう。
日本とは異なり海外の物件ではトイレや壁紙などが備え付きではないことがあります。
骨組みだけの「スケルトン物件」などと呼ばれます！
住み始めに手間がかかる一方、自分でリフォームしやすいメリットもありますよ。
基本的に民泊を行うホスト側が必要な家具・家電・設備を準備することになります。
民泊開始時に早速リフォームの必要があるので、「思っていたよりも初期費用が高い」と感じやすいです。
また、民泊運用に伴い収入が発生すると、所得税を納める必要があります。
税率はその国によって異なりますが、日本での所得税と二重課税になってしまうことが考えられます。
同じ収入に対して、「物件がある国」と「日本」の2回も所得税がかかってしまいます。
二重課税とならないために「外国税額控除」を利用しましょう。
海外で徴収された税金を、日本の所得税から控除できる制度。
海外不動産民泊のメリットとデメリット
海外不動産での民泊にはどんな特徴があるのか気になるはず。
海外の物件だからこそのメリットもあれば、デメリットもあります。
ここでは、海外不動産で民泊をするときのメリット・デメリットを見ていきます！
日本での民泊とは異なる特徴を紹介しますね。
日本での民泊のメリット・デメリットはこちらの記事で解説しています。
メリット①高利回りを狙える
海外では日本よりも民泊が浸透しています。
日本人の国内旅行ではまだまだホテルや旅館を宿泊施設として選ぶ人が多いですが、海外の国内旅行では民泊を利用するケースが多いです。
バケーションレンタルと呼ばれ、人気の宿泊方法になっています。
不動産の所有者が、自分が使用しない期間などに短期間の貸し出しを行うこと。
現在では別荘を貸したり、家に招き入れたりすることもあります。
宿泊先として選択肢に上がりやすい海外での民泊は、施設の稼働率を高めやすく、高利回りを狙いやすいと言えます。
メリット②自分で利用できる
民泊として利用する一方で、自身がその国に旅行する際の宿泊施設として利用できます。
もしも、民泊ではなく賃貸物件として貸し出していると、自分で宿泊することは難しくなりますよね。
民泊なら自分が旅行するタイミングに合わせて民泊の募集をストップでき、好きな時に利用できます。
民泊だからこそ実現できるメリットです！
仕事やバカンスでその国に行くことが多いという人にとって、民泊はかなりメリットがあるビジネスと言えますね！
デメリット①想定より予約が入らないことがある
ここからはデメリットを解説していきます！
まずは想定より予約が入らないことがあるということ。
海外では国・自治体ごとに民泊への対応が全く異なります。
民泊に前向きな国・自治体がある一方で、次のような規制があることも。
- 宿泊者は同時に4人まで
- ゲストの代表者は21歳以上
- 宿泊日数が年間30日以内と決められている
これらは極端な例ですが、不法滞在や移民に敏感な国・自治体では民泊運営ができても予約が入りにくいことがあります。
このような地域では民泊運用よりも賃貸運用の方が収益化しやすいですね。
現地の管理会社、民泊運用会社に稼働率の相場を確認したり、Airbnbなどの予約サイトでライバル物件がどれくらい予約が入っているのかを調査しましょう。
デメリット②運用会社の手数料が高い
海外では民泊運用会社に依頼することが基本的ですが、手数料として収入の約30％を支払う必要があります。
一方で、空き物件を賃貸物件として運用し、賃貸管理会社に委託した場合、手数料の目安は収入の約10％。
民泊よりも賃貸の方が代行手数料を抑えやすいのです。
予約サイトへの掲載、ゲストとのやり取り、清掃や修繕業務など、民泊の方が代行業務が多いことが理由です。
売り上げではなく手取りで考えたときに、より多くの額を手元に残せる運用方法を選ぶ必要があります。
海外不動産を有効活用しよう！
この記事では、海外不動産での民泊のやり方はどうするのか、メリットやデメリットも合わせて解説してきました。
最後にもう一度、おさらいしておきましょう。
また、海外だからこそ「リフォーム費用」や「所得税」などのコストには注意が必要です。
所得税の二重課税を避けるためには「外国税額控除」を利用しましょう。
海外不動産で民泊を運営するメリット・デメリットは次の通りでした。
- デメリット
民泊は国や自治体によって規制が異なるため、想定と実際の収益に差が生まれてしまいがちです。
その国・自治体のルールをきちんと確認したうえで、民泊・賃貸・他の運用方法などを比較検討しましょう
