民泊経営で失敗するポイントまとめ！成功させる方法を紹介！

この記事では、民泊経営で失敗するポイントを解説しています。

副業として人気が高まっている民泊ですが、知識がないまま民泊経営をスタートしたり 代行業者さんにすべてお任せだったりすると

コロナ禍を経て再び盛り上がってきているインバウンドの波に乗ることができません。

「民泊新法ができてからは儲からない」

「都内でワンルームタイプの民泊はもう遅い」

「地方はゲストが来ない」

など民泊に対して、ネガティブな声を耳にすることもありますが心配いりません！

失敗するNG行動を避け、成功している人の民泊運営を参考にすれば問題ありません。

私が主宰する国内で最大級の民泊コミュニティ「令和の民泊サロン」では全国の仲間が毎月民泊を立ち上げ、その後も成果を上げています！

私自身、民泊新法がスタートする時期に民泊をはじめて、コロナ後から現在まで民泊物件を増やしています。

このノウハウを交えて、民泊経営の失敗するポイントや成功方法をチェックしていきましょう。

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民泊経営で失敗するポイント３選

民泊経営を初心者が失敗するポイントは、この3つです。

失敗するポイントを押さえておくだけで、民泊経営で致命的な失敗につながるリスクはかなり減らせるでしょう。

それでは、一つひとつ詳しくチェックしていきましょう。

民泊ルールを理解していない

民泊経営では、住宅宿泊事業法（以下、民泊新法）もしくは国家戦略特別区域法（以下、特区民泊）に沿って経営する必要があります。

あわせて、物件のある自治体が独自に定める上乗せ条例も遵守しなければなりません。

この法律や上乗せ条例で決められている民泊の代表的なルールはこちらになります。

営業エリアは、用途地域ごとに民泊経営ができる地域・できない地域が決められています。

用途地域とは、都市計画法に基づき計画的なまちづくりのために用途に応じてエリアを区分したもの

民泊新法では、住宅が建てられない工業用地域での営業は不可です。

特区民泊や上乗せ条例によっては、地域ごとに営業できるエリアが異なります。

上乗せ条例は、エリアや民泊の運営スタイル（家主の有無）によって営業期間に制限がかかる地域もあります。

「この物件は民泊に最高！」と早合点したり、不動産屋さんに急かされたりして賃貸契約をした後で、そのエリアが民泊経営できない場所だと知った日には民泊新法での営業は不可能です。

民泊新法では、営業日数が180日以内と定められています。

このルールを知らずに365日営業する試算で民泊を立ち上げると、大きく方針を変更せざるをえません。

特区民泊は365日営業可能ですが、民泊新法にはない条件があるのでしっかり確認ください。

初期費用やランニングコストを甘く見積もる

初期費用やランニングコストを甘く見積もっていると、立ち上げ当初から資金難になったり 売り上げの割に利益が少なかったりします。

初期費用で想定外な出費になるケースとして、消防設備の設置があります。

消防設備については、以下の図の通り民泊の運営スタイル（家主の有無）や部屋の広さによって設備が変わってきます。

ホテル並みの消防設備が必要になると、数十万円から百万円超の費用がかかってきます。

さらに、マンション等の11階以上のフロア、また延べ床面積6,000㎡以上の物件にはスプリンクラー設備が必須です。

知っているのといないのでは、物件選びの段階で選択肢が変わってくるでしょう。

他にも初期費用が嵩む要因となるのが「もっといい物件にしたい」との思いから

予算以上の賃貸契約したり 高級な家具・家電を購入するなどのケースがあります。

ランニングコストで失敗する例として、遠隔地ですべてを代行業者さんにお願いするケースです。

住まいは東京なのに「沖縄だと稼げそう」と住まいから遠い場所にある観光地で民泊を立ち上げる方がたまにいます。

これは月々の経費がかかり過ぎて、ペイできず撤退につながる代表例です。

代行業者さんにお願いすることは決して悪いことではありませんが、1軒目は自分の生活圏内ではじめることをオススメします！

ゲストに選ばれる部屋が作れない

ゲストに選ばれる「売れるお部屋」を作りあげたら勝ちです。

そのために、選ばれている部屋を知ることが重要！

「外国人受けするだろう」と自分のイメージで作った部屋では、成果が出にくいでしょう。

海外ゲストは日本が好きで長期滞在しますが、日本の生活様式を体験したいわけではありません。

外国人に畳ウケが良いからといって、畳に布団の部屋ではゲストから「腰が痛くなった」と不満を訴えられるでしょう。

日本を楽しみながら、快適に滞在したい外国人が圧倒的に多いです。

物件の立地についても、宿泊するゲストのニーズがないと意味がありません。

民泊を考えているエリアの可能性を知るためには、Airbnbなどの民泊予約サイトで周辺の宿泊施設を検索します。

検索したエリアに宿泊施設が5軒以上あるなら可能性やニーズがあります。

最初から100点の物件やお部屋を作ることは無理ゲーなので、インテリアなどの工夫やホスピタリティでカバーしていきましょう。

物件選びや探し方で困っている方は、こちらもあわせてお読みください。

民泊経営を成功させる方法は「ちいさくはじめる」こと

民泊経営を成功させる方法は、ちいさくはじめることが重要です。

さらに言うと、民泊1軒目の立ち上げは 「失敗しないこと」が1番大切！

鳩子流の民泊を成功させる方法はこの3つです。

それぞれ詳しくみていきましょう。

自分の生活圏内で、背伸びしすぎない物件を選ぶ

副業民泊の1軒目は自分の生活圏内、もしくは通勤動線にある場所で見つけるのがオススメです。

民泊経営をはじめると何かトラブルがあった時には駆けつける必要があり、自分でチェックアウト後に清掃するときも通いやすいです。

築古でもインテリアでカバーすることができるので、見た目にこだわり過ぎないのもポイント。

外国人ゲストは、外観が古くてもお部屋に清潔感があることや少し駅から遠くても迷わず到着できる民泊を選びます。

自分が生活する物件と異なる基準に最初は大変ですが、物件探しやライバルをリサーチしてよりよい物件を選んでいきましょう。

初期費用はできるだけ抑える

最初はあまり高い物件には手を出さず、初期費用もできるだけ抑えることで失敗を回避できます。

初期費用については、Airbnbなどの民泊プラットフォームでライバルとなる宿泊施設をチェックします。

「単価×人数」がわかれば1ヶ月分の収入が予想でき、狙うエリアでの家賃の目安もわかってきます。

ランニングコストでかかる一覧はこちらです。

地域や物件の大きさでランニングコストの幅はあると思いますが、おおよその収支表を作ることをオススメします。

初期費用やランニングコストをできるだけ抑えて、自分への負担を増やし過ぎないことが副業民泊で最初の成功をつかむ近道です。

暮らすように泊まれる部屋作り

鳩子流のメインターゲット「海外からの長期滞在の旅行者」です。

民泊新法には180日の営業日数の規制があります。

そのため短期宿泊の旅行者より

1〜2週間なかには1ヶ月以上滞在するゲストに宿泊してもらった方が、手間もコストもかからず圧倒的に効率がいいのです。

どのように長期滞在のゲストに泊まってもらうかと言うと「暮らすように泊まれる」スタイルのお部屋を作ることです。

特に、宿泊者が全員でくつろげるリビングや食事できるダイニングに力を入れています。

費用に余裕がある方は、お部屋作りにインテリアコーディネーターさん、お部屋の写真撮影をカメラマンさんに依頼するといいですよ。

私が民泊を立ち上げるときは、必ずインテリアコーディネーターさんとカメラマンさんに依頼しています！

お部屋作りやインテリアについて知りたい方は、こちらがオススメです。

民泊経営で失敗するポイントまとめ

この記事では、民泊経営で失敗するポイントと鳩子流の民泊を成功させる方法を紹介してきました。

最後にもう一度、振り返ってみましょう。

民泊経営では「知らなかった」で致命的な失敗を犯すリスクがあります。

ですが、ほとんどのことは自治体や保健所・消防に事前相談することで防げます。

また、Airbnbでいえばスーパーホストやゲストチョイスのバッチが付いた、上手く運営している民泊ホストをチェックして

自分が考える地域や規模の民泊の参考にすることで、失敗しない民泊運営に近づけるでしょう。

鳩子が主宰する日本最大の民泊サロン「令和の民泊サロン」は、6ヶ月で民泊1軒立ち上げることを目標に活動しています。

サロンに入れば、独学より3倍以上のスピード、1/3の労力で民泊経営がスタートできます◎

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