この記事では、民泊の運営方法の一つである家主居住型のやり方とメリットを解説しています。
民泊を24軒、シェアハウスを4軒運営する鳩子がお届けするよ！
私が民泊を始めた1軒目は家主居住型で、一軒家を借りて余った部屋を貸し出していました。
家主居住型とは？
家主が住んでいる建物の一部を民泊として貸し出すタイプです。
この考えがひらめいたときは「家賃を民泊の収入で賄いながら、自分も広い家に住める！」とワクワクがとまりませんでした。
ルームシェアのような感覚で使われる家主居住型の民泊は、家賃を賄えるだけでなく色々な良さがあるので紹介していきますね。
賃貸の一軒家でも始められますが、もちろん持ち家で民泊を始めることもできます。
持ち家なら物件探しは不要。
物件取得費用も０円！
自分が住む家で民泊を始める家主居住型は、民泊を始める前も始めた後もたくさんメリットがあります。
この記事を最後まで読むと家主居住型で民泊するポイントが理解できるので、最後までお読みください。
家主居住型やり方を紹介
家主居住型で民泊を始めるやり方を解説していきます。
民泊を始める流れは以下の通りです。
それぞれのステップに分けて、詳しく見ていきましょう。
①転貸可能な物件を見つける
「自宅で民泊をやりたい」って人は、すぐ保健所に相談に行ってください！
賃貸物件で民泊を考えている方は、まずエリアを決めて物件を探していきましょう。
そして民泊に適した物件が見つかったあとは、大家さんから転貸の許可・又貸しの許可をいただきます。
無許可での民泊は違法で、「最大6ヶ月の懲役、もしくは100万円以下の罰金」が課せられます。
不動産業者の説明でOKと言われていても、いざ大家さんが渋ったり、気が変わったりすることもあります。
不動産業者さんへの問い合わせ
段階から、きちんと確認することを忘れないでください。
物件の探し方を詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてお読みください。
②事前相談・消防設備を整えて保健所に届出
民泊を始める前には、保健所と消防署に事前相談します。
すでに住んでいる自宅で始めるときは自分のペースで手続きを進められますが、賃貸契約する前の物件ではスピード勝負です。
民泊開業の条件がクリアできそうであれば、物件の賃貸契約と保健所・消防への届出を並行して進めます。
保健所や消防署への事前相談・届出する流れは以下の通りです。
物件が見つかった時点で、契約する前に保健所や消防署に事前相談を予約！
そして素早く届出の目処や必要な消防設備を確認して、手続きを進めていきます。
自治体の上乗せ条例や用途地域の問題を見逃すと、厳しい条件での営業や営業不可の地域で賃貸契約を結んでしまうリスクもあります。
- 上乗せ条例とは？
自治体が独自に定める、民泊に関する規制。 - 用途地域とは？
都市計画法に基づいて、計画的なまちづくりのため用途別にエリアを区分したもの。
平日の営業禁止やエリアによっては民泊を認めていない自治体がありますよ！
③インテリア・備品をそろえる
ゲスト（宿泊者）の客層を設定し、ターゲット好みの部屋を作っていきます。
鳩子がはじめたときは「海外からの長期滞在の旅行者」をメインターゲットに「暮らすように泊まれる」部屋を作っています。
長期滞在するゲストが求める雰囲気と快適さで、居心地の良い空間を作り込みました。
みんなが集えるリビングは、
しっかり作り込みます！
イメージとしては、広くて明るい清潔感のあるお部屋がポイントです。
家具や寝具、タオル、調理器具などの小物・生活雑貨なども清潔感を重視しています。
予算がある方は、インテリアコーディネーターにお願いするといいですよ。
④お部屋を撮影してAirbnbに登録
民泊予約サイトのAirbnbに掲載するための写真撮影は最重要ポイントの1つです。
お部屋の写真次第で
予約率は変わります！
お金をかけてでも、住宅の撮影が得意なプロのカメラマンにお願いするのがおすすめです。
撮影をお願いすることになったら、とにかく「明るく少しでも広く見えるように撮ってください」とお願いしてください。
撮影では部屋だけでなく、設備やアメニティも忘れず撮ってもらいます。
夜のイメージも撮っておくと、
ゲストは滞在中のイメージを
持ちやすいですよ◎
そして、Airbnbに登録すると民泊がスタートできます。
民泊で成功するには、Airbnbを使いこなすことが一番の近道です。
Airbnbの登録方法について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてお読みください。
家主居住型のメリットを紹介
自宅に住みながら民泊を始められる家主居住型のメリットを紹介します。
家主や管理者常駐していない家主不在型に比べると、以下2つの大きなメリットがあります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
メリット①初期費用が抑えられる
家主居住型で初期費用が抑えられるポイントは、この2つです。
- 物件の取得費用
- 消防設備の設置費用
民泊は「買わない不動産」とも呼ばれ、比較的低リスクで始められる副業です。
そして家主居住型であれば、自宅を使ったり家具・家電を共有したりすることでさらに初期費用を抑えられます。
購入はもちろん、賃貸で物件を用意するときも物件取得費用だけで最低50万円は必要になってきます。
持ち家での民泊スタートは「ちいさくはじめる」ことができる点が大きなメリットです◎
参入障壁の一つが初期費用なので、抑えて始められる方に民泊はおすすめです！
消防設備を整える面でも、費用と準備のハードルを低くできます。
まず、家主居住型と家主不在型でハードルがどのように変わるか見ていきましょう。
家主居住型は「宿泊室」の床面積が50㎡以下の場合、一般住宅と同じ扱いとなります。
そのときは、各居室やキッチン・階段などに住宅用火災警報器を設置するだけでOKです。
家主不在型や家主居住型で宿泊室が50㎡以上の民泊だと、旅館・ホテルと同等の消防設備が必要になります。
その場合、最低限必要な消防設備は以下の4点です。
- 消火器
- 自動火災報知設備
- 誘導灯
- 非常用照明
- 戸建の家主居住型 1万円前後
- 30〜40㎡の2階建ての家主不在型
20〜30万円 - マンション1住戸 最低15万円
副業で始めるなら、
ちいさくはじめることが大切◎
メリット②届出がスムーズ
民泊を立ち上げるときは、保健所に届出して許可を受ける必要があります。
届出に必要な書類の一覧は、こちらです。
戸建ての持ち家で家主居住型の場合、提出がいらなくなる書類は以下の3点です。
- （5）住居が「入居者の募集が行われている
家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告
その他それを証する書類 - （8）賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
- （9）転借人の場合、賃貸人及び転借人が承諾したことを証する書類
大家さんに（8）（9）に関する「転貸許可書」を準備してもらうとき、トラブルになることもあるので提出が不要なのは負担が軽くなりますね。
賃貸の戸建てで始めるときは
「転貸許可書」が必要だよ！
民泊の管理業務を自分で行う場合は、こちらの書類も提出不要です。
- （12）委託する場合、管理業者から交付された書面の写し
民泊の管理業務を自分で行うことで、数万円から十数万円のコストカットができるのも家主居住型をおすすめする理由の一つです。
管理面でのメリットや条件は、こちらの記事で詳しく解説しているので併せてお読みください。
家主居住型やり方まとめ
この記事では、家主居住型で民泊を始めるやり方とメリットを紹介してきました。
最後にもう一度、振り返ってみましょう。
自宅の空き部屋を民泊として貸し出す家主居住型は、物件取得費用を低く抑えられたり消防設備の工事費用が不要あったりするメリットがあります。
また、持ち家であれば保健所への届出の書類も少なく、準備が整えられればすぐに民泊が始められます。
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