この記事では、住宅宿泊管理業者は自分でできる？やることや注意点をまとめて解説しています。
民泊運営に欠かせない管理業務。
ゲストに満足してもらうためには施設や設備の管理は必須です。
ただ、住宅宿泊管理業者(管理専門の業者)に依頼すると費用がかさみそうと不安に感じている人もいるはず。
施設の管理業務くらいなら、自分でしたほうが節約できそうな気がしますよね。
しかし、実は住宅宿泊管理業者の業務内容は多岐に渡っています。
そんなこともしないといけないの？と意外な業務もあります。
そこでこの記事では、住宅宿泊管理業者がやっていることをまとめました！
本当に自分でもできるかどうかの参考にしてください！
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住宅宿泊管理業者は自分でできる？
先に結論から。
住宅宿泊管理業者を自分で行うことは「可能」です。
業者に頼ることなく、自分で民泊施設の管理ができれば、その分コストカットにつながりますよね。
仮に、管理業務のすべてを住宅宿泊管理業に委託した場合、「売り上げの約2割」が管理費用の相場です。
ただ、住宅宿泊管理業者への委託が必ず必要にあるケースもあり、法律上自分ではできないなんてことも。
ここでは、どんな時に住宅宿泊管理業者が必須になるのかを解説していきます！
住宅宿泊管理業者が必要なのはどんなとき？
住宅宿泊管理業者の必要or不要は、家主(ホスト)の状態に左右されます。
まとめると次のようになります。
- 家主不在型…住宅宿泊管理業者が必須
- 家主同居型…自分で管理業務可能
ゲストが宿泊する民泊施設内にホストが滞在していない「家主不在型」では、住宅宿泊管理業者に管理業務を委託することが必須。
というのも、ゲストが近隣住民とトラブルを起こしたときや、急にゲストから要請があったときに早急に対応する必要があるのです。
よって、ホストが不在の民泊施設では、代わりに住宅宿泊管理業者を設置することになります。
ちなみに、同じマンション内であれば「民泊施設内」と認められます。
逆に言えば、ホストが即座に対応可能であれば、住宅宿泊管理業者は不要と言えますよね。
ホストとゲストが同じ施設内に生活する「家主同居型」では、住宅宿泊管理業者に依頼せずとも自分で対応可能となるのです。
ゲストがいる間は、日常生活に最低限必要なこと以外での長時間の外出は、原則できません。
ただし、このルールには例外があります。
ホスト自らが住宅宿泊管理業者として認定を受けた場合、家主不在型の民泊施設でも自分で管理できます。
その際、法律の知識や実務経験を問われることになり、主には次のような資格の保有が必要です。
- 管理業務主任者
- 賃貸借不動産経営管理士
- 宅地建物取引士
これらの資格がなくても、2年以上の実務経験があれば住宅宿泊管理業者の登録が可能です。
住宅宿泊管理業者を自分でするとどれくらい節約になる？
住宅宿泊管理業者への依頼で必要になる費用は、委託の程度や民泊施設の宿泊費などによってバラバラです。
また、報酬形態も住宅宿泊管理業者によってさまざまです。
- 月額制…「月額の固定料金+オプション料金」の有期契約
- 成功報酬制…「売り上げの一部＋オプション料金」の無期契約
月額性の「固定料金」は2万円前後が相場です。
また、成功報酬型の「売り上げの一部」は「宿泊費×2割」が相場です。
ここにオプションが加わるので、3万円～5万円ほどは見積もっておきましょう。
オプションでは、予約の受付、清掃、報告や届け出など、様々なものがあります。
管理業務の一切を自分でする場合、約3～5万円が節約できるということになります！
やることと注意点について
住宅宿泊管理業者の業務は自分で対応することも可能でした。
「そもそも住宅宿泊管理でやることは何なのか」「節約はしたいけど自分でもできる内容なのか」が気になる人もいるはず。
そこで、ここでは具体的な住宅宿泊管理業者の業務内容と、自分で管理業務を行うときの注意点を解説していきます！
細々したものから体を動かすものまで、業務内容は多岐に渡ります！
ゲストに対してやること
まずは、民泊施設に宿泊するゲストに対してやることを見ていきます。
- 鍵の受け渡し
- 本人確認、宿泊者名簿の作成・管理
- 注意事項や施設の規則の説明
- チェックアウト時刻超過者への対応
- チェックアウト後の確認・清掃
- 問い合わせ・苦情への対応
部屋の清掃や管理を行うのはもちろんですが、予約の受付からチェックイン・チェックアウトの対応、トラブル発生時の相談窓口としての対応も求められます。
また、宿泊者名簿を作成し、保存しておくことも業務の一つです。
必要事項を記入した宿泊者名簿は、最低3年間保存する義務があります。
ゲストとのトラブルの例や対応方法について知りたい方は、こちらの記事も参考にどうぞ。
ホストに対してやること
次に、ホストに対してやることを見ていきます！
- チェックイン遅れの報告
- 住宅や設備の維持管理
- 官公庁への届け出の代行
- 民泊標識の掲示
- 定期報告
自身で管理業務を行う場合は、報告業務がそもそも不要になります。
ただ、必要な届け出を行ったり、法律に基づいた掲示物を設置したりと、手間がかかる業務は自分で行う必要が出てきます。
管理業者と契約していれば、代行可能になる業務です。
自分で管理業務を行う場合は、必要な届け出や手続きは忘れないように注意しましょう。
民泊申請に必要な届け出はこちらの記事でも解説していますので、参考にどうぞ。
近隣住民に対してやること
最後に、近隣住民に対してやることを見ていきます。
- 問い合わせ・苦情への対応
- 廃棄物やごみの処理
近隣住民に対する業務は多くありません。
ただ、ゲストと近隣住民間でトラブルが起きた際は対応と解決が求められます。
よくあるのは騒音やごみのトラブルです。
ゲストへのルール説明はもちろんのこと、近隣住民へも事前に説明し、理解を得ておきましょう。
注意点
最後に、自分で住宅宿泊管理業者の業務を行う際の注意点を解説します。
基本的に住宅宿泊管理業社の業務は自分で行うことができますが、次の場合は例外的に業者に委託することが必須になってきます。
- ホストが管理する民泊施設が6つ以上ある場合
- ホストが不在になる時間が長時間の場合
趣旨はゲストにトラブルが発生したときに即座に対応可能かどうかにあります。
扱う民泊施設が多くなるほど、一部屋に割ける注意が小さくなってしまい、何か起きた際の対応に遅れが出てしまいます。
また、ゲストの宿泊中にホストが長時間外出してしまうのも対応が遅れてしまう原因になります。
「長時間外出」とは具体的には「必要最低限の外出」を指します。
生活するうえで必要ではない長時間の外出はゲスト宿泊時は控えましょう。
「映画を観に行く」とかは生活に必須のことではないためNGというように考えましょう。
もし、上記の注意点を守ることが厳しければ、住宅宿泊管理業者に委託することを検討しましょう。
住宅宿泊管理業者を自分でするならやることの多さに気をつけよう！
この記事では、住宅宿泊管理業者は自分でできる？やることや注意点をまとめて解説してきました。
- 住宅宿泊管理業者はゲストやホスト、近隣住民、行政に対し、多岐に渡る業務を行う
- 住宅宿泊管理業者を自分でやることができるが、家主の居住状況に左右される
- 例外的に次の場合は自分で住宅宿泊管理業者を行うことはできない
- ホストが管理する民泊施設が6つ以上ある場合
- ホストが不在になる時間が長時間の場合
委託する業務内容にも左右されますが、月3～5万円の節約になる一方で、自分の負担が大幅に増えてしまう住宅宿泊管理業務。
自分で管理するのか、業者に委託した方がいいのか、この記事での説明も参考にしていただければと思います。
自分に合った形を見つけ出しましょう！
